Mieszkanie kupione po ślubie wchodzi do majątku wspólnego, o ile nie ułożycie tego inaczej. Poniżej: czyje będzie, ile kosztuje sam zakup i co sprawdzić przed podpisem aktu.

Czyje jest mieszkanie

Od ślubu obowiązuje wspólność ustawowa, która obejmuje przedmioty majątkowe nabyte w jej trakcie przez oboje albo przez jedno z Was (art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, KRO). Mieszkanie kupione po ślubie będzie więc wspólne, także gdy w akcie występuje tylko jedno z Was.

Do majątku osobistego należą:

• rzeczy nabyte przed powstaniem wspólności, czyli np. mieszkanie kupione przed ślubem (art. 33 pkt 1),
• spadki i darowizny, chyba że spadkodawca lub darczyńca postanowił inaczej (art. 33 pkt 2),
• rzeczy nabyte w zamian za składniki majątku osobistego (art. 33 pkt 10).

Ostatni punkt oznacza, że o losie mieszkania decyduje źródło pieniędzy. Jeśli płacicie ze środków jednego z Was sprzed ślubu albo z darowizny dla niego, mieszkanie może należeć tylko do niego. Jeśli płacicie z wypłat wpływających na wspólne konto, trafi do majątku wspólnego. Dlatego zanim przeleje się zaliczkę, ustalcie, z którego konta idzie która kwota (więcej w tekście Wspólne konto po ślubie).

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do odpłatnego nabycia nieruchomości lub prawa rzeczowego do lokalu (art. 37 § 1 pkt 1 i 2). Umowa zawarta bez tej zgody zależy od potwierdzenia przez drugiego małżonka (art. 37 § 2). Jeśli chcecie mieć osobne majątki, rozwiązaniem jest intercyza z rozdzielnością.

Jednorazowe koszty zakupu

Poza ceną płacicie podatek, notariusza i sąd. Kwoty poniżej to maksima z przepisów albo stawki stałe.

Zwolnienie z PCC (art. 9 pkt 17) przysługuje, gdy kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i wcześniej nie przysługiwało prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, własność budynku mieszkalnego jednorodzinnego ani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub domu. Wyjątek: udział do 50% nabyty w spadku. Przepis mówi o osobach, którym takie prawo nie przysługiwało, więc ocenia się każde z Was osobno. Jeśli jedno już coś miało, zapytajcie urząd skarbowy, czy zwolnienie obejmie połowę ceny, zanim podpiszecie akt.

Połowę stawki z § 3 rozporządzenie przewiduje w § 6 dla wybranych czynności, m.in. umowy przenoszącej własność w wykonaniu wcześniejszej umowy zobowiązującej (pkt 2) i zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (pkt 5). Zwykła sprzedaż lokalu między osobami prywatnymi tam nie została wymieniona, więc liczcie pełną stawkę z § 3. Rozporządzenie nie reguluje podatku VAT od usług notariusza, więc kwotę końcową z VAT poproście podać przed wizytą.

Przykład: lokal za 500 000 zł z rynku wtórnego

Założenia: lokal ma założoną księgę, akt ma 5 stron, bierzecie 3 wypisy (po jednym dla Was i jeden do sądu), kupujecie razem do majątku wspólnego.

Razem zostaje 3060 zł, 8060 zł albo 13 060 zł, w zależności od tego, jak potraktuje Was urząd, plus VAT od taksy. Notariusz może pobrać mniej niż maksimum.

Przed zakupem: księga wieczysta

Numer księgi znajdziecie w ogłoszeniu albo poprosicie o niego sprzedającego. Treść sprawdzicie za darmo w Elektronicznych Księgach Wieczystych (ekw.ms.gov.pl). Przeczytajcie trzy działy:

• dział II: czy właścicielem jest osoba, która sprzedaje, i czy sprzedają wszyscy współwłaściciele,
• dział III: czy nie ma wpisanych praw osób trzecich i roszczeń, np. prawa dożywocia albo służebności,
• dział IV: jeśli nie jest pusty, omówcie jego treść z notariuszem przed podpisaniem.

Akt sporządza notariusz, a po podpisie wniosek o wpis własności idzie do sądu wieczystoksięgowego.

Ustalcie przed podpisaniem

• Kto i z jakiego konta wpłaca zaliczkę, resztę ceny i koszty z tabeli. Dla jednego z Was może to być wkład z majątku osobistego (art. 33 pkt 10).
• Czy mieszkanie ma być wspólne, czy jedno z Was chce zapisać swój wkład na piśmie, np. w oświadczeniu u notariusza.
• Co się stanie z mieszkaniem w razie rozstania i jak podzielicie wkład, który jedno z Was włożyło przed ślubem.
• Czy potrzebujecie intercyzy, skoro jedno z Was prowadzi firmę albo wnosi większą część ceny.
• Czy każde z Was spełnia warunki zwolnienia z PCC i czy sprawdziliście to w urzędzie skarbowym.